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주택재개발사업

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  • 주택건축분야
  • 주택재개발사업

주택재개발 사업

정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 주택 및 부대 복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공합하는 방법이 있음

주택재개발 사업추진 추진단계

※ 각 단계를 클릭하시면 바로 이동해서 보실 수 있습니다.

제 1 단계(사업계획단계)
  • 재개발 구역지정이란?

    도시 주거환경정비기본계획에 적합한 범위안에서 구청장등이 신청한 구역을 시장이 정비구역으로 지정하는 것.

  • 재개발구역 지정(입안)절차
    1. 정비계획수립
    2. 주민서면통보
    3. 주민설명회
    4. 공람공고
    5. 의회 의견청취
    6. 시 도시계획위원회 심의
    7. 지정 및 고시(시장)
  • 재개발정비사업 구역

    지정 구역 지정 신청 및 결정 주택재개발사업을 시행하기 위해 정비구역으로 해당 구역을 지정고시하는 것을 의미한다. 주택재개발정비사업 구역 지정요건 주택재개발구역은 호수밀도 70이상이고 면적이 1,000㎡ 이상인 지역 중에 다음 조건을 갖춰야 지정될 수 있다.

    1. 노후불량 건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3 이상의 경우
    2. 4m이상 도로에 접한 주택(접도율)이 구역 내 전체 주택의 30% 이하인 경우
    3. 대지로서 효용가치가 현저히 떨어지는 과소필지(주거지역은 90㎡이하)나 부정형, 세장형 필지가 대상구역 내 필지의 50% 이상인 경우
    4. 침수 등 재해위험지역으로 신속한 사업이 필요한 곳
  • 장비구역지정요건
    • 주민동의 요건 : 토지등소유자의 70% 이상과 토지면적의 1/2 이상
    • 구역지정 요건 : 호수밀도 70/ha 이상 (단, " 뉴타운지구"는 60/ha 이상), 면적이 1만㎡ 이상 지역으로서 불량주택율
    • 건축물 총수의 2/3이상, 주택접도율 20% 이하 과소필지 50% 이상, 재해위험, 상습침수지역 등
  • 주민 동의율 토지면적 3분지 2이상의 토지 소유자와 토지소유자 총수 및 건축물 소유자 총수의 각 3분지 2이상의 동의서를 확보
  • 구역지정 신청서류
    • 재개발 구역지정, 사업계획 결정신청서
    • 재개발 구역지정 도서, 도면
    • 동의서 및 인감증명서
    • 재개발구역의 지정요건을 증명하는 조서
    • 신청구역의 재개발 방향을 제시한 도서
    • 재개발사업의 시행에 따른 관련도시계획의 조정계획
    • 건축물 및 토지등기부 등본
    • 건축물대장 및 토지대장
제 2 단계(사업준비단계)
  • 조합설립추진위원회란?

    토지등소유자의 1/2 이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 득하여 조합 설립을 추진하는 주체를 말합니다.
    추진위원회는 5인 이상의 위원으로 구성되어야 됩니다.
    추진위원회의 기능으로는 정비사업전문관리업자의 선정, 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무 등을 담당하게 됩니다.
    추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 합니다. 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계합니다.
    추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합설립인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 합니다.
    토지등소유자는 1/3 이상의 연서로 추진위원회에 추진위원회위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있습니다.

  • 재개발조합이란?

    도시및주거환경정비법 규정에 의하여 토지 등의 소유자가 주택재개발사업을 시행하기 위하여 정관을 작성하고 구청으로 부터 인가를 받아 설립된 법인.

  • 조합의 구성
    • 조합원 : 구역안의 토지 및 건축물 소유자와 지상권자
    • 임원의 구성 : 조합장 1인, 이사 3인이상 5인이내(토지 등의 소유자가 100인을 넘는 경우 5인이상 10인이내), 감사1인이상 3인이내
    • 대의원회 구성 : 조합원수가 100인 이상인 조합에 해당되며 조합원 총수의 10분지 1이상으로 구성되고 조합정관으로 권한 등을 규정함
    • 조합의 명칭 : 사업시행 구역명칭 뒤에 "재개발조합"명칭 사용
    • 재개발조합 설립 절차 주민동의서 징구 : 동의율 3분지 2 확보(토지 소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 2/3이상의 동의)
    • 정관의 작성 : 토지 등의 소유자 5인이상이 작성
    • 조합설립인가 신청(토지 등의 소유자 5인 이상 → 구청장)
    • 조합설립인가(구청장)
    • 할등기소에 법인 등기
  • 정관에 정할 사항(조합설립시)
    • 재개발 사업 및 조합명칭
    • 비용부담에 관한 사항
    • 임원에 관한 사항
    • 총회에 관한 사항
    • 대의원회, 이사회를 두는 경우 그에 관한사항
    • 공동시행자(시공회사)와의 관계에 관한사항
    • 공공시설의 부담에 관한사항
    • 사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한사항
    • 권리가액에 관한사항
    • 관리처분, 청산등에 관한사항
    • 정관 및 사업시행의 변경에 관한사항
    • 조합해산에 관한사항
    • 공고에 관한사항
    • 기타 시.도의 조례로 정하는 사항
  • 재개발조합 설립인가 신청서류
    • 조합설립인가 신청서
    • 정관
    • 토지 등의 소유자 동의서
    • 조합원 명부
    • 개략적인 사업계획서
    • 신청인 대표자를 선정하는 증빙서류
  • 구재개발조합 설립인가 후 할 일
    • 재개발 구역지정, 사업계획 결정신청서
    • 재개발 구역지정 도서, 도면
    • 동의서 및 인감증명서
    • 재개발구역의 지정요건을 증명하는 조서
    • 신청구역의 재개발 방향을 제시한 도서
    • 재개발사업의 시행에 따른 관련도시계획의 조정계획
    • 건축물 및 토지등기부 등본
    • 건축물대장 및 토지대장
  • 재개발조합의 지도감독

    재개발사업 진행과정의 효율성 및 투명성을 보장하고 원활한 사업시행을 확보하기 위하여 법규정에 따라 지도감독을 받음.

    • 업무조사 → 구청(행장청) : 도시재개발법 제49조 제2항
    • 회계감사 → 공인회계사(외부기관) : 도시재개발법 제49조 제4항 및 동법시행령 제52조
    • 감사의 감사 → 조합(자체) : 도시재개발법 제16조 제3항 - 조합원이 총회에서 선출한 감사의 감사
  • 사업시행인가 신청전 할 일

    재개발사업 진행과정의 효율성 및 투명성을 보장하고 원활한 사업시행을 확보하기 위하여 법규정에 따라 지도감독을 받음.

    • 주민 동의율 확보
    • 토지면적 3분지 2이상의 토지소유자와 토지소유자 총수 및 건축물물소유자 총수의 각 3분지 2이상의 동의서를 확보
    • 정당한 사유없이 동의하지 않는 경우
    • 토지 또는 건축물소유자 초우의 2분지 1이상의 동의를 얻어 지방도시계획위원회의 심의를 거친후 신청.
    • 조합(사업시행자)에게 무상양도 될 공공시설이 있는 경우
    • 토지관리청과 사전협의
    • 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 실시
    • 사업시행계획에 포함
    • 사업시행계획서 작성
    • 재개발사업의 명칭
    • 시행구역 및 면적
    • 시행자(대표자)의 주소 및 성명
    • 사업 시행설계도서
    • 자금계획서
    • 시행기간
    • 건축물 명세 및 개수계획
    • 지장물 등의 명세
    • 토지 또는 건축물에 관한 권리자별 권리명세
    • 임시수용계획
    • 공동구의 설치에 관한
    • 사항 공공시설의 조서, 도면 및 그 설치비용계산서와 용도폐지되는 공공시설의 조서, 도면 및 감정평가업자의 감정평가서
  • 주택건설 규모
    • 총 건설세대수의 80% 이상을 주택의 전용면적이 85㎡(25.71평) 이하인 주택규모로 건설
    • 총 건설세대수의 40% 이상을 주택의 전용면적이 60㎡(18.15평) 이하인 주택규모로 건설
    • 공동주택의 1세대 규모는 분양주택의 경우 전용면적기준 115㎡(34.78평) 이하로 건설
    • 종전의 주택규모가 115㎡를 초과하는 때에는 그 주택수 만큼 전용면적 165㎡(49.5평) 범위안에서 종전주택의 규모이하로 건설할 수 있음
    • 임대주택은 전용면적 30㎡(약9평)이상 45㎡(13.61평) 이하로 건설
  • 사업시행인가를 위한 공람과 의견청취

    공람 구청은 사업시행(변경)인가를 하고자 할 때에는 관계서류의 사본을 30일이상 일반인에게 공람하고 반드시 이해관계인에게 통지 다만, 서울시 주택재개발사업시행조례 제18조 규정에 의한 사업시행인가의 경미한 변경사항은 공람과 의견청취를 생략하고 신고로서 인가에 갈음할 수 있음.의견 청취 토지 등의 소유자와 기타 재개발사업에 관하여 이해관계를 가진자(이해관계인)는 공람기간내 의견서를 구청장에게 제출할 수 있음.

  • 사업시행인가 신청서류
    • 사업시행인가 신청서
    • 정관
    • 사업시행 계획서
    • 토지 등의 소유자 동의서
  • 재개발사업구역 내 세입자 주거안정대책 수립

    정비구역 내 일정기간 이상 거주하는 세입자는 주거대책비와 공공임대아파트 입주권을 선택 할 수 있습니다. 주거대책비는 가족 수에 따라 정부에서 고시한 3개월분의 생계비를 지원받게 됩니다.

제 3단계(사업시행단계)
  • 추진위원회의 조직 및 운영

    추진위원회는 추진위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야합니다.
    추진위원회는 정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항, 토지 등 소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서작성 등에 관한 사항 등은 토지등 소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하여야 합니다. 필요한 경우에는 토지등 소유자에게 서면통지를 하는 등 토지 등 소유자가 충분히 알 수 있도록 하여야 합니다.
    추진위원회는 지출내역서를 매분기별로 토지등 소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 토지 등 소유자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.

  • 추진위원회 설립 승인신청 서류

    추진위원회는 설립승인을 얻고자 하는 경우에는 구청장에게 별지제2호서식의 조합설립추진위원회승인신청서와 다음서류를 제출하여야 함

    • 토지등소유자의 명부
    • 토지등소유자의 동의서
    • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
    • 위원선정을 증명하는 서류
  • 사업시행인가란?

    사업시행인가는 사업주체인 재개발조합이 사업시행계획으로 정한 내용을 실현토록 하는 절차로서, 시행자는 재개발사업을 시행할 수 있는 자격을 취득하게 되고, 재개발사업은 도시계획사업의 일환으로 추진되므로 시행자는 행정청의 관리·감독을 받습니다.
    다른 법률의 인·허가사항이 협의 등을 통해 의제(擬制)처리됩니다. 사업시행인가·고시가 있는 때에는 주택건설촉진법 등 관계 법률의 인·허가 및 고시가 있는 것으로 봅니다.
    공익사업을 위한 토지 등의 취득및보상에관한법률에 의한 사업인정 및 고시가 있은 것으로 봄에 따라 토지사용 및 수용이 가능합니다.
    종전 토지·건축물의 가격평가시점 기준(사업시행인가 고시일 기준)이 됩니다.

  • 분양신청 절차
    1. 사업시행고시가 있은날부터 14일 이내에 분양신청서, 규약, 정관, 시행인가 요지등을 통지(조합 → 조합원)
    2. 일간신문 공고(조합)
    3. 서류의 제출(조합 → 조합원)
    4. 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날부터 30일이상 60일이내 이어야 함.
  • 분양신청(조합원 → 조합) 제출서류
    • 분양신청서 - 반드시 소유권내역 명기
    • 권리증빙서류 - 토지, 건축물에 관한 등기부등본
    • 분양 건축시설 중 희망하는 대상, 규모에 관한 의견 제출
  • 권리신고 토지 등의 소유자외의 권리자가 그 권리를 신고할 때에는 그 권리를 증빙할 수 있는 등기부등본 기타의 서류를 첨부하여 신고(우편신고 가능)
  • 리. 의무의 승계 토지 또는 건축물소유자는 사업시행고시 후에 권리의 변동이 있을 때에는 시행자에게 증빙서류를 첨부하여 신고
  • 종전토지 및 건축물 평가 평가기준일은 사업시행인가고시일 - 철거
    • 사업시행고시일 이후 자진철거 원칙 - 조합철거시 철거비용 부담여부는 정관으로 정함
    • 강제철거는 토지수용법 절차를 거친 후 행정대집행법의 규정에 의거 절차 이행
  • 토지수용

    사업시행 미동의자중 분양신청자는 분양 건축시설 보상조건으로 토지수용, 분양 미신청자 및 분양신청 철회자는 도시계획법과 도시재개발법의 규정에 의거 토지를 수용하게 되며 건축시설을 분양하지 아니하고 손실에 대한 보상을 하여줌.

    • 분양대상 조합원 : 새로운 건축시설(공동주택)을 분양(분양대상자 1인에게 1주택분양)
    • 청산대상 조합원 : 분양신청을 하지 않은자, 분양신청을 철회한자, 분양대상 제외자.
  • 착공 이주 및 지장물을 철거하고 토지를 수용한 후 사업시행을 위하여 공사를 시작하는 단계
    1. 국. 공유지 매수신청 및 매입(착공전 이행사항)
    2. 점유연고권은 현황측량에 의하며 사유지 포함 200㎡미만 인정
    3. 점유토지는 점유자, 비점유토지는 조합이 매수할 수 있고 정관규정 및 위임장에 의거 조합이 일괄 매수신청 가능.
    4. 매수대금은 일시불이 원칙이나, 재개발구역내의 국공유지는 매수대금 잔액에 5~8퍼센트의 이자를 붙여 5년 또는 10년이내의 기간으로 연부 분할 매수가능
  • 관리처분계획이란?

    재개발사업이 완료된후 건축시설 및 대지의 소유권을 확정하는 분양처분을 하기 위하여 미리 정하는 계획으로 분양신청기간이 경과한 후에 계획수립

  • 관리처분계획 인가 절차
    1. 관리처분계획 기준 등에 대한 조합원 총회
    2. 인가신청 → 분양신청기간 경과 후
    3. 공람 및 의견청취 → 30일 이상 = 공람내용 통지 → 구청장
    4. 이해관계인의 의견서 처리 → 구청장 → 시행자인 조합의 의견청취
    5. 관리처분계획 인가 → 구청장(인가권자)
    6. 관보 또는 공보에 고시 → 인가내용
    7. 조합에 통지
  • 관리처분계획 인가 신청서류
    • 관리처분계획서
    • 총회결의서 사본
    • 분양신청서 및 권리신고서 사본
    • 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
    • 분양설계기준
    • 사업에 소요되는 비용의 추산액 및 자금운용계획서
    • 관리처분계획 대상물건조서
    • 종전토지 및 건축물의 명세와 가격, 분양예정대지 또는 건축시설의 규모와 추산액 보류지 명세와 추산액, 처분방법
    • 일반분양 대지 및 건축시설과 임대주택의 명세와 추산가액 및 처분방법
    • 임대주택 공급대상 세입자 명부
    • 청산대상 토지의 명세 및 청산방법
    • 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세
    • 분양설계 도면
    • 환지예정지 지정도면
    • 종전토지의 지적 또는 임야도면
  • 관리처분계획서에 포함될 사항
    • 분양설계 - 분양대상자의 주소 및 성명
    • 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
    • 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
    • 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유자외의 권리명세
    • 분양을 아니하기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
    • 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도 폐지되는 공공시설의명세
    • 보류지, 체비지 등의 명세화 추산가액 및 처분방법
    • 임대주택의 명세와 추산가약 및 처분방법
    • 기타 서울시도시재개발사업시행조례 및 조합정관이 정하는 사항
    • 조합정관이 정하는 사항
  • 관리처분계획의 기준 종전의 토지 또는 건축물의 위치.면적. 이용상황. 환경 기타의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축시설이 균형있게 분앵신청자에게 분배되고 합리적으로 이용하기 위한 기준
  • 분양설계의 기준
    • 관계법규 및 규약, 정관 또는 시행규정에서 정한 기준의 범위안에서 당해 관리처분 계획의 수립에 필요한 항목별 세부 설계 기준
    • 종전권리의 인정면적과 소유권의 기준
    • 종전재산의 평가방법
    • 대지 및 건축시설의 분양대상자 기준
    • 수인의 분양신청자가 1인의 분양대상자로 되는 기준
    • 권리취득일 기준
    • 분양대상자에게 분양하는 방법
  • 분양대상
    • 종전신청자
    • 종전토지 및 건축물의 평가액이 분양용 공동주택 1세대의 추산액 이상인자
    • 대지면적적의 최소한도 기준면적(90㎡) 이상인 자
    • 구역지정 고시일 이전에 분할된 1필지 토지로 20제곱미터 이상 토지이며 무주택인자 (도로는 제외)
    • 공유지분 토지소유자는 1인의 분양대상
    • 임대주택은 시장에게 처분
  • 분양방법
    • 분양대상자 1인 1주택 분양 = 권리가액에 인접한 주택규모 분양
    • 국민주택규모 초과 주택은 50%까지 권리가액 다액순으로 분양가능
    • 경합시는 권리가액 다액순 분양 - 주택의 동, 층, 호 등의 위치는 공개 추첨
    • 상가등 부대복리시설을 정관이 정함.
  • 보류지

    분양재산의 누락, 착오 등의 사유로 추가 분양이 예상되거나, 우선매수 청구권자가 있는 경우 주택 총수의 1퍼센트와 상가등 부대복리시설 1퍼센트를 보류지, 보류건축시설로 정할 수 있슴.

  • 일반분양
    • 분양대상자에 대한 분양과 보류시설을 제외한 대지 및 건축시설을 체비시설로 정함.
    • 체비시설은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 일반분양
    • 상가등 부대복리시설은 일반공개경쟁 분양
  • 관리처분계획 인가란?

    시행자가 수립한 관리처분계획을 시행자와 조합원간의 특수한 존립목적의 달성을 위한 공법상의 권리의무 관계를 확정시켜 주는 행위

  • 관리처분계획인가후 할 일
    • 일반분양 입주자 모집승인 신청 및 승인
    • 일반 분양
    • 조합원 분양
    • 조합원 동, 층, 호수 공개추첨.
    • 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리의 양도는 시행자(조합)에게 반드시 통지하여야 함. (공사완료공고시까지)
제 4단계(사업완료단계)
  • 사업완료 절차
    1. 공사완료 보고서 제출 → 조합
    2. 검사필증교부 및 공사완료공고 → 구청장
    3. 확정측량 및 토지분항 → 조합
    4. 분양처분통지 및 고시 → 조합
    5. 사업 완료보고 → 조합
    6. 소유권 보존등기 및 청산절차 이행 → 조합
  • 준공 및 분양처분고시

    추진위원회는 설립승인을 얻고자 하는 경우에는 구청장에게 별지제2호서식의 조합설립추진위원회승인신청서와 다음서류를 제출하여야 함

    • 준공 재개발사업 조합은 사업에 관한 공사를 완료한 때에 공사완료 보고서를 제출하여 준공검사(사용검사) 신청 검사필증을 교부받고 공사완료공고
    • 분 양처분고시 공사완료공고 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분 관리처분 계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지, 고시한후 보고 완료에 따른 조치 → 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대한 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 조합에 귀속될 관리 기관별 공공시설 및 토지 명세서를 신청. → 분양처분 고시일로부터 15일 이내 사업완료 사실보고
    • 공사완료 보고서류 사업완료 신고서 지번별 조서 공사완료공고문 사본 지적측량 성과도 등기촉탁서 부본 기타 부속서류
  • 등기 및 청산
    • 등기 분양처분고시후 3개월 이내 → 처분내용 등기촉탁 처분고시가 있는 날부터 등기가 있을 때까지 대지 및 건축시설에 다른등기를 하지 못함. 소유권의 취득시기 → 분양처분 고시가 있은 다음날 청산 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것. 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행인가 고시일을 기준으로 감정평가업자 2인이상이 평가한 금액의 산술평균액
    • 조합의 해산(민법규정에 따름) 대의원회를 소집하여 해산결의하고 청산법인 구성 청산법인 → 정관 또는 총회의 결의로 청산인 선임 (법원의 직권 또는 검사의 청구로 선임가능) 청산인은 종결신고와 동시에 관계서류를 구청장에게 인계

관리부서 : 건축과 주거정비팀 문의 : 031-8036-7772

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